Ипотека на загородном рынке

Развитие ипотеки на загородном рынке несколько отстает от рынка городского жилья. Когда на рынке городских квартир Красноярска уже 50% сделок проходило с использованием ипотечных кредитов, кредитование на загородном рынке только-только начало делать первые шаги. Первые ипотечные сделки на красноярском загородном рынке, по словам экспертов, прошли примерно три года назад.

Еще год назад работающих с загородным рынком банков было немного, программы на покупку коттеджей – наперечет, и среди кредитных организация, практически, не было таких, кто готов был одалживать заемщикам деньги на приобретение строящегося жилья. При максимальной сумме кредита порядка 7 млн рублей минимальный первоначальный взнос составлял 15% от стоимости объекта, а размер ставки начинался от 12% годовых.

Теперь ситуация, вроде бы, начинает меняться. По крайней мере, количество банков, желающих работать с загородным жильем, растет, все больше кредитных организаций заявляют в последнее время о готовности выдавать ипотеку на покупку загородного жилья, регулярно появляются объявления о новых программах. Однако, по-прежнему сохраняются факторы, сдерживающие развитие ипотеки на загородное жилье.

«С одной стороны, банки сегодня объявляют о готовности работать на загородном рынке, при чем это касается не только малоэтажной застройки в организованных коттеджных поселениях, но и жилья на вторичном рынке самого разного формата, построенного из разных материалов, это уже не только кирпичные дома, - рассказывает руководитель ипотеки и субсидий компании «КГСН» Екатерина Калеева. – Сегодня кредитованием загородной недвижимости готов заниматься каждый второй банк. В последнее время снизился первоначальный взнос по кредиту, некоторые банковские программы предполагают первый взнос по ипотеке в размере 10 процентов годовых.

С другой стороны, далеко не все объекты, представленные на вторичном рынке Красноярска, подходят под условия банковских программ. Потому что, если требования к заемщикам достаточно стандартные и им соответствует достаточно большое количество заемщиков, то про объекты то же самое сказать нельзя. Клиент может пройти по условиям банка, но, как только начинаешь предоставлять объект, тут возникают сложности. К примеру, выясняется, что подходящий для получения кредита в банке дом должен быть построен не позднее, чем год-два назад, по стоимости начинаться от 3 миллионов рублей, иметь формат коттеджа, а частный дом в пригороде Красноярска стоимостью до 1,5 миллиона рублей для круглогодичного проживания. Поэтому свою работу с клиентами мы обычно начинаем с того, что выясняем, какого формата объект клиент хотел бы приобрести, и, уже располагая этой информацией, подбираем под эти требования программу банка».

Основная сложность, с которой, по словам специалистов, сталкиваются потенциальные заемщики при выборе подходящего объекта, - неоформленные документы на земельный участок. Кредитной организации важно, чтобы земля, на которой стоит дом, находилась в собственности нынешнего владельца. Как правило, имея дом в собственности, владельцы не спешат оформлять документы на землю. Поэтому самые востребованные дома до 6 млн. рублей в ипотеку покупают редко, среди них слишком мало таких, которые подходят под условия банковских программ.

Сложности оценки

У сложности с одобрением кредита на загородную недвижимость есть вполне объективные причины: на загородном рынке банку сложнее оценить объект. «В отличие от городских квартир, которые имеют типовые характеристики, объекты загородной недвижимости заметно друг от друга отличаются, что требует от банков более индивидуального подхода к рассмотрению возможности выдачи такого кредита», - рассказывает директор компании «Оргкапитал» Виктор Костив. – Поэтому получение кредита на загородную недвижимость является более сложным вопросом, чем одобрение ипотеки на готовое жилье в многоквартирном доме».

Причем, если объект находится в границах загородного поселка, где все коттеджи построены одним застройщиком, получить одобрение банка проще. Другое дело, если это отдельный дом, расположенный в старой застройке поселка.

Чтобы объект подходил под условия банка, он должен отвечать ряду критериев. В первую очередь они касаются местоположения участка и разрешенного вида использования. «Земельный участок должен иметь подъездную дорогу, возможность круглогодичного подъезда и относиться к одной из категорий: земли населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, для малоэтажного жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием дачного строительства или для ведения садоводства, - рассказывает Виктор Костив. – Существуют у банка и особые требования к объекту: жилой дом должен представлять собой отдельно стоящее задние с отдельным входом и подходить для круглогодичного проживания. Обязательно наличие коммуникаций (электроснабжения, системы отопления, центральной или локальной канализации). Отдельно оговариваются материалы, из которых может быть построен дом: его фундамент может быть кирпичным, каменным или бетонным, стены могут быть каменными, кирпичными, каркасными, панельными, монолитными, бетонными, деревянными, а сам дом – иметь металлические, деревянные, бетонные или смешанные перекрытия. Одно из главных условий – здание должно находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь каких-либо дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могли бы привести к аварийному состоянию, износ конструктивных элементов не должен превышать 60 процентов. У некоторых кредитов есть требование, касающееся расстояния от ближайшего отделения банка, - оно не должно превышать 50 – 100 километров. Если же, выбранный для покупки объект не соответствует какому-либо из требований, для выдачи кредита банку в некоторых случаях будет достаточно предоставить имеющуюся в собственности другую недвижимость в качестве залога для получения кредита».

Причем, если при получении кредита для покупки дома стоимостью менее 3 млн рублей могут возникнуть проблемы с одобрением объекта, то там, где кредит берется на приобретение дорогой загородной недвижимости с ценой от 10 млн рублей, проблем с рассмотрением объекта, обычно, не возникает, сложности могут быть уже с одобрением заемщика. Поскольку для покупателей такой недвижимости в кредит берется значительная сумма, зачастую превышающая 5 млн рублей, к заемщику предъявляют завышенные требования: банк оценивает возможность потенциального клиента обслуживать кредит. По словам экспертов, в некоторых случаях клиент сам отказывается от такой ипотеки, потому что проценты оказываются слишком высоки.

Ипотека на строительство

Загородное строительство по-прежнему кредитуют мало. Причина заключается в сложном оформлении залога для банка: для покупки объектов в коттеджных поселках не применяется договор долевого участия, не проводится государственная регистрация договора в Управлении Росреестра, а значит, банк не может зарегистрировать залог на строящийся дом, поэтому большинство кредитных организаций на такое кредитование не идут.

Один из немногих примеров загородных поселков, в котором уже сегодня можно приобрести дом в кредит на этапе строительства, - коттеджный поселок «Видный». Застройщик, компания «Зодчий», аккредитацию в Сбербанке прошел еще полтора года назад, основой чему был договор проектного финансирования – поселок строится, в частности, на кредитные средства, выделяемые Сбербанком.

«Принимая решение об аккредитации, банк учитывает массу факторов: оценивается надежность застройщика, общий срок реализации проекта строительства поселка, категория земель под застройку и наличие у застройщика права собственности на землю. Предпочтение отдается проектам, реализация которых осуществляется в рамках Градостроительного кодекса с получением разрешения на строительство дома и ввода его в эксплуатацию, наличием инженерной и коммерческой инфраструктуры, благоустройства, - рассказывает исполнительный директор компании «Зодчий» Михаил Магдибур. – Конечно, наличие аккредитации коттеджного поселка в банках дает потенциальному покупателю не только возможность купить свой дом в ипотеку, но и дополнительную уверенность, что проект строительства такого поселка будет успешно завершен».

В феврале этого года благодаря совместным усилиям ООО «Зодчий» и ООО «Экспобанк» коттеджный поселок «Видный» был аккредитован в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»). «Благодаря этому, - говорит Михаил Магдибур, - у наших покупателей появилась возможность кредитования с использованием в качестве первоначального взноса сертификатов, выданных в рамках государственных целевых программ («Молодая семья», «Материнский капитал», «Жилище» и др.)».

В последнее время с появлением на загородном рынке более доступного по цене предложения стали возникать и специальные схемы, позволяющих заемщикам взять кредит на строительство таких объектов.

«Схемы, при которых банк выдает заемщику, строящему в коттеджном поселке дом с привлечением подрядных организаций, кредит на инвестирование строительства, начали применяться с этого года, - рассказывает руководитель отдела ипотеки и субсидий компании «КГСН» Екатерина Калеева. – Цена строительства таких объектов, возводимых по современным технологиям строительства за короткие сроки, достаточно невысока: дом площадью 100 квадратных метров стоит 2,5 миллиона рублей. Возведение дома ведется на строительном участке, предназначенном для дачного строительства. Процентные ставки по такому кредиту вполне конкурентоспособны – 14 – 16 процентов годовых. Основными кредиторами являются Сбербанк, «Россельхозбанк» и «Азиатско-Тихоокеанский банк». В зависимости от программы деньги на инвестирование в строительство могут выделяться сразу или поэтапно, несколькими траншами, с отчетностью и дополнительным контролем со стороны банка. Во втором случае заемщику необходимо подтвердить выполнение определенного объема работ. Для проверки на строительную площадку выезжает комиссия банка.

Принимая решение о выдаче кредита на строительство такого объекта, банк анализирует только самого заемщика и стандартный набор документов: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на строительный участок. Для получения кредита потребуется минимальный пакет документов, если клиент готов предоставить в качестве залога собственную недвижимость или недвижимость третьих лиц».

Специалисты сходятся во мнении: чтобы ипотека на загородном рынке смогла хоть немного приблизиться к объемам выдачи кредитов на рынке квартир, необходимо, чтобы сначала оказались решены сопровождающие сегодня выдачу кредита на покупку загородного жилья сложности. А, кроме того, на небольшие объемы выдачи ипотеки на загородном рынке влияет еще и то, что коттеджи для красноярцев по-прежнему остаются вторым жильем при существующей городской квартире, которое семья покупает, чтобы проводить на природе праздники и выходные.

«Сибирский дом», май 2013г.

04 июня 2013

Пожалуйста, решите простой пример

Отправляя это сообщение, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
×